Nabycie nieruchomości w licytacji komorniczej.

Co trzeba sprawdzić koniecznie przed przystąpieniem do w/w licytacji:
I. Operat szacunkowy nieruchomości.
II. Księga wieczysta nieruchomości.
III. Przebieg sprawy egzekucyjnej.

W tej części notatki przedstawię opis do pkt I.

Przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zawsze jest sporządzany operat szacunkowy. Można go obejrzeć albo w kancelarii komorniczej albo w sądzie, w którym licytacja będzie się odbywać. 

Jeśli okaże się, że operat jest w kancelarii komorniczej, należy upewnić się telefonicznie kiedy operat można obejrzeć (zwykle kancelarie mają organizowane dwa razy w tygodniu przyjęcia interesantów, a czasem zapraszają chętnego nabywcę nieruchomości poza przyjęciami interesantów) podając sygnaturę akt komorniczych KM …./... (np. KM 2345/12). 

Jeśli okaże się, że operatu w kancelarii komorniczej nie ma, należy spytać pod jaką sygnaturą sądową operat znajduje się w sądzie, w którym sądzie, w jakim wydziale sądu. Wówczas należy zadzwonić do sądu (właściwego wydziału w sądzie) i zamówić akta sprawy zaznaczając, że będzie się licytantem nieruchomości sprzedawanej przez komornika i podać sygnaturę akt sądowych (zwykle to I Co, II Co).

Oglądając operat należy... - krótka instrukcja obsługi.

1) zwrócić uwagę na to, kto jest wpisany w operacie jako właściciel nieruchomości (ile jest tych osób; czy czasem postępowanie egzekucyjne nie jest prowadzone tylko przeciwko Kowalskiemu, a nieruchomość należy do Kowalskiego, Nowaka, Kota – wtedy może okazać się, że licytowany jest udział w nieruchomości, nie zaś cała nieruchomość). 

2) zwrócić uwagę czy jest tam informacja o ewentualnym meldunku. Wówczas trzeba uważnie sprawdzić kto jest zameldowany w lokalu mieszkalnym i ile jest tych osób. Im ich jest więcej, tym większy może być problem z pozbyciem się tych lokatorów w przyszłości. 

Trzeba uważać na dzieci zameldowane w lokalu!!! Małoletni poważnie utrudniają eksmisję lokatorów z mieszkania!!! Małoletnich nie można np. eksmitować do noclegowni, podczas gdy pełnoletnich można.

3) sprawdzić czy w stosunku do lokalu obowiązują umowy najmu, dzierżawy (jeśli to grunt niezabudowany), umowy dożywocia.
W sytuacji w jakiej w operacie szacunkowym i księdze wieczystej nieruchomości widnieje umowa najmu, dobrze jest ją w miarę możliwości przeanalizować (taka umowa powinna mieścić się w aktach sprawy egzekucyjnej, do których załączony jest operat szacunkowy), na jaką kwotę czynszu jest zawarta i czy przewiduje kary umowne za jej rozwiązanie przed czasem.

4) Sprawdzić, jaki jest stan lokalu. Operat powinien zawierać takie informacje, zdjęcia lokalu, uwagi. Czasem jednak rzeczoznawcy majątkowi nie są w stanie wejść do lokalu i wobec tego nie ma informacji o stanie lokalu w operacie. Wówczas dobrze jest popytać o to pracownika kancelarii komorniczej, który w lokalu był (zwykle to asesor komorniczy lub aplikant komorniczy).